最近，周圍人都變得像英國人一樣紳士，見了面先聊天氣。2019年的冬天來得比預想的更早一些，從氣象預報圖來看，北京的溫度奔著馬里亞納海溝而去，一路“觸底”氣溫比例尺最深色，形象一點說，凍得“發黑”了。手指摁住圖片，不斷拉長放大，960萬平方公里的土地隨著經緯度呈現出斑斕的色差。天氣預報自古便是人類社會的剛需，古人要“靠天吃飯”，移動互聯網時代，挑剔的網民為定制氣象服務喂養出了千億級的市場。大到交通運輸，小的外賣快遞的準時送達、飲料銷售的預測，都和天氣息息相關。不夸張的說，氣象影響著人類80/%左右的經濟活動。這也許是另一個奧林匹克賽場。人類對天氣預報的追求向來是更快更準確，從肉眼一路進化到圓滾滾升上3萬米高空的探空氣球，再到造價昂貴氣象探測衛星和雷達，最前沿的科技挨個送上門，一點點把預報從“天上鉤鉤云，地上雨淋淋”的諺語變成了一串持續精確的數字。今天，能把預報的準確度在小數點后再推動好幾位的，是AI。如何用AI揣測“天意”要揣摩“天意”并不容易。在氣象部門，海量數據和數百萬條代碼總能輕易占滿計算設備的所有可用資源。以重慶市氣象局為例，目前他們對接了8顆觀測衛星、自建4部多普勒雷達和2000多個地面氣象觀測站，與周邊省份氣象部門共享10部多普勒雷達和近萬個地面觀測站的數據。要存儲和計算這些數據，成了氣象部門亙古不變的難題。此前，中國氣象局曾對外公布過其“計算”需求：高性能計算系統峰值運算速度要不低于8000萬億次每秒。能吃掉龐大數據并良好消化的，只有AI。重慶市氣象局的工作人員盯上了百度智能云。擁有自主研發人工智能平臺“飛槳”（Paddle Paddle）的百度，在人工智能技術上的應用走在全球最前沿。AI技術發展到今日，尤其在人臉識別領域已經廣泛應用。重慶市氣象局的工作人員動了心思，如果人臉都可以變成一串數字的話，那么云、霧、霾、溫度是不是也可以呢？一拍即合的雙方決定結合氣象知識來搭建算法模型，將過往10年來的全部氣象數據都調動出來，用于百度AI的模型，成為其成長的“養分”。無獨有偶。被西伯利亞冷空氣和副熱帶高壓，搞得氣溫如股市圖一般動蕩的杭州，也決定嘗鮮“天臉識別”。杭州氣象局的工作人員同樣找到了百度智能云，他們決定“喂養”一個最懂“天臉”的AI系統。分布全國的28個站點拍攝的100萬張氣候圖片，是百AI系統的食材，經過氣象人員篩選，2萬張氣候圖片被送進了“后廚”——百度EasyDL定制化訓練和服務平臺對其進行處理，最終進了AI系統的肚子。AI進食的速度也一騎絕塵，電腦屏幕看起來就像電影《黑客帝國》那樣，一個勁兒地從上往下掉字符。消化后，長大的百度AI系統開始反哺。它堪比最資深的氣象預報員，20多種云狀、11種云量、霜露、結冰、霧霾……看云測雪識霜，樣樣精通，反應迅捷，且全年無休，給點電就上崗。百度AI和傳統數值天氣預報的差異也正是在這里。事實上，數值天氣預報的方程組雖然能演算，但卻是把實際情況抽象成理想的數學物理模型，很難真實而全面地反應大氣運動規律。比如，在地形地勢復雜的重慶，數值演算則會常常難以精確準確，就像是打了馬賽克會丟失一部分信息。而百度AI則是通過模型訓練，記住各種氣象數據和未來一段時間內天氣情況的對應關系，從而實現對未來的預判。龐大的數據量支撐起了這份給地球科學“算命“的工作，杭州氣象局目前已實現了24小時的“天臉識別”，且準確率不輸人工觀察。重慶市氣象局與百度智能云共同打造了智慧氣象“四天”系統進一步展現了百度AI識“天臉”的能力。重慶市氣象局的工作人員拿百度人工智能預測的結果和他們正式發布的結果相比，發現兩小時內的“短臨預報”準確率提升了40/%，對氣候的溫度預測準確率提高了16/%。面對極端天氣的預警速度，從原來的兩個小時提升到了9分鐘。（攝像機正在為AI系統捕捉氣候圖片“食材”）科幻作家劉慈欣在小說《球狀閃電》中描述過這樣一種天氣預報：故事的主人公從氣象學院畢業后開發了一種系統，可以用來探測龍卷風，并且把即將生成的龍卷風扼殺在搖籃之中。這個系統很快被推廣到全世界。在AI的加持下，暢想也許將從科幻小說真正走入萬家燈火的人間。從“用電量”到“用腦量”無論是杭州亦或重慶，AI“天眼”都已從想象落到了現實。天氣預報的準確率在沒有使用百度AI之前已經達到了一個相當可觀的程度。但就如重慶氣象局的工作人員所說，氣象雷達每6分鐘就完成一次掃描，衛星掃描頻率稍微低一點15分鐘左右。但與之相對的，是人在其中越來越感到乏力的局面，“氣象監測的數據量非常大，地面的、高空的，即便經驗豐富的預報員，知道該看哪幾個關鍵點，也根本看不過來，所以人工智能正好能解決人在這方面的瓶頸。”這是AI落地真正的意義。并非取代人類，也無關任何噱頭，而是充分利用人腦的智慧，讓機器完成更多無法觸及的事，最終服務于人，讓人類生活更加美好。AI這個詞已不再新鮮，落地和商業的可能性卻始終在整個行業喧囂著。這個年代，屏幕熒光晝夜閃爍，數據熙攘喧鬧，應用和技術生生死死，對AI來說，沒什么比科學地成熟更重要。最早布局AI產業的百度有一種觀點，AI正在滲透不同的產業，切切實實融入生產、生活，逐漸從融資PPT里的加粗字眼變成看得見摸得著的應用。AI在迅速被大眾談及、了解的過程中，也從一個新生的高科技產業，逐漸明確為賦能其他產業、推動產業高質量發展的/"新動能/"。（在重慶市氣象局，氣象實況與AI預報對比）或者說，AI就像這個時代的造血干細胞，隨著它的流動、裂變、生長，將會在不同產業激發出新的生命力。在百度創始人、董事長兼首席執行官李彥宏看來，AI時代主要是由數據、算法和算力在不斷推動的。某種意義上講，“我們過去講/'用電量’是衡量一個經濟是否繁榮、是否健康的指標，今后則可以用/'用腦量’來衡量一個行業智能化的程度。”在重慶氣象局，如今最活躍的就是那顆來自百度智能云的“大腦”。它以大存儲、高算力、穩定，將氣象工作人員從重復、低效和繁重的腦力判斷工作當中解放出來。讓重慶市變幻莫測的天氣變得更可感可知，最終在防災減災、農業發展、工業生產以及第三產業日常經營中讓天氣的力量發揮更大的作用。一個直觀的數據是，在2019年的幾次冰雹、雷暴大風強對流天氣過程中,百度AI對冰雹、大風識別命中率達到100/%。基于百度AI精準的“識天臉”能力，重慶市氣象局進一步完善了自身的四級預警體系（市、區、鄉、村）。目前，在災害發生之前，重慶市氣象局能通過百度智能云的短信平臺以每秒3000條的速率將預警短信通知到第一負責人。當然，要更好地讓天氣預報影響生產生活，還需要讓AI天眼通過吃下更多數據，從而不斷優化精確。這個過程也許還需要一定時日，畢竟AI從嬰兒走向成熟需要的是龐大的數據、不斷優化的算法算力，以及科學家經年的努力。但就像從北極或者南極往赤道前進，一開始終年冰天雪地，慢慢走就會四季分明，到赤道就不再會有冬天。
【摘 要】房地產是房產和地產的總稱。房地產項目開發是一個綜合性的系統工程，它具有開發周期長、投資額大、涉及領域多、政策性強等特點。因此房地產項目開發成本控制也涉及到許多方面，主要包括土地成本、前期準備費用成本、建筑安裝工程成本、基礎服務設施及配套工程成本、檢測及咨詢服務等其它間接費用成本、廣告策劃營銷成本、財務成本、銷售環節稅費、開發商綜合管理費等。房地產開發項目的成本控制需根據不同環節的特征進行。 【關鍵詞】房地產；成本控制；招標控制價；合同價；資金時間價值 前言： 房地產是房產和地產的總稱，房產，是指各種明確了權屬關系的房屋及與之相連的構筑物或建筑物。地產，是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已經開發和待開發的土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房地產按用途可以劃分為居住房地產、商業房地產、旅游房地產、工業房地產和農業房地產等五種。本文所述房地產僅指居住房地產和商業房地產所涵蓋的范圍。 房地產項目開發是一個綜合性的系統工程，它具有開發周期長、投資額大、涉及領域多、政策性強等特點。因此房地產項目開發成本控制也涉及到許多方面。本文主要從以下幾個方面進行闡述。 （1）土地成本，本文所討論的土地成本是指開發商從土地交易中心通過招、拍、掛等形式取得的熟地的成本。此階段的成本控制是開發商根據宗地的規劃條件做出初步的產品定位，并初步測算開發成本，結合市場銷售情況和預期收益，競買所需宗地。根據規劃條件，宗地上的建筑面積是有最大限度的，競買宗地的價格越高，分攤到單位建筑面積上的土地成本就越高，從而開發成本就越高，它直接影響到開發商的最終收益。因為土地出讓價受市場的影響很大，競買土地時，存在許多不可控因素，所以不可能直接控制土地成本價格。因此，此階段的成本控制主要有兩個方面：①擇優競買土地；②充分利用土地規劃條件進行策劃和規劃，使產品的性價比達到最高值，從而通過提高收益達到降低成本的目的。 （2）前期工程準備費用成本，主要包括臨時設施費、可行性研究報告編審費、規劃設計及圖審費、行政規費及規劃報建費、勘測丈量費、環境評測費、水土保持方案報告編審費、交通影響評測費、地質災害危險性評測費、壓覆礦產資源評估費、節能減排報告編審費、專家評審費等。這一階段的成本控制主要從規劃設計和地質勘察方面進行控制。規劃設計是成本控制的龍頭，它的直接成本只占到總成本的2~5/%，但對項目全壽命周期成本的影響達到75~95/%。因此，我們必須重視這一階段的控制。這個階段的成本控制可以從三個層面來理解：①通過規劃設計，提高產品性價比，使產品銷售價格提高，從而達到通過提高收益降低成本的目的；②通過虛擬施工，優化設計，把原本在施工階段發生的設計變更在這個過程中優化處理掉，從而達到降低建造成本和使用成本的目的；③根據項目用地特征、土地規劃條件、相關設計規范等進行合理規劃設計，從而合理降低項目投資。具體的實施辦法是根據產品標準制定經濟指標，進行限額設計，從而使建造成本降低。在方案優化過程中：①我們要注意建筑物的整體布局方案，最適宜的方案是依山就勢布局，從而減少土方平衡量。②我們要注意樁基選型，根據地質資料及地勘報告，選擇比較經濟的樁基類型。地質勘察是控制的另一個重點：a.要控制地質勘察的直接合同成；b.要控制地質勘察報告的準確性，因為地質勘察報告直接影響到建筑物基礎的選型，從而間接影響項目的建造成本。 （3）建筑安裝工程成本，主要包括土建工程、主體安裝工程、裝飾裝修工程、設施設備工程、室外工程、地下室人防工程等。 建筑安裝工程成本一般占項目開發總成本的60/%左右，這一階段的成本控制屬于工程造價管理的范疇，主要是合理確定和有效控工程造價。此階段主要以合同為主線進行控制，它的控制周期比較長，主要按照合同簽訂階段、合同履行階段、竣工結算階段進行控制。 合同簽訂階段，通過公開招標方式確定施工單位，這一階段的關鍵工作是招標文件的編制，其中，工程量清單的編制、招標控制價的確定、合同條款的設置是十分重要的，它將直接影響到最終的建安成本。工程量清單編制工作的關鍵是計量的準確性和清單項目特征描述的準確性。在工程量清單報價中，招標人負責量的風險，投標人負責價的風險。如果工程量不準確，將導致投標人采用不平衡報價，最終使工程價款增加。如果清單項目特征描述不準確，將導致投標人不能準確報價，從而造成中標后簽訂合同時的扯皮現象發生。合同條款需根據《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500－2013），本著合規、合理、公平、公正的原則設置。合同內容應全面，一般包括協議書、通用條款、專用條款。專用條款，是合同的關鍵部分，是甲乙雙方經過平等磋商，對相關通用條款的進一步細化、修改和明確。其內容涵蓋安全、質量、工期、進度、價款、違約責任、爭議處理等等。作為成本控制方面的專用條款需明確：合同價類型，固定總價合同、固定單價合同、成本加酬金合同價；結算方式及依據；價款支付，預付款支付比例，包工包料工程的預付款支付比例一般為合同價的10~30/%，但須考慮工期因素，如三峽工程建設期8年，總投資800多億元，就不可能按10/%支付預付款。進度款支付比例，一般不低于60/%，不高于90/%；價款調整的前置條件，一般主材及設備價格變化幅度超過5/%時，才調整合同價款；索賠與返索賠成立的條件等。合同履行階段，這一階段可控的成本空間較小，控制周期較長，但這一階段的有效控制是其他階段成本控制的保障。在這一階段，成本控制的重點是進度款的合理確定及支付、設計變更簽證的有效控制、索賠的有效控制、返索賠的準確掌控、相關結算資料的收集歸檔管理等。 竣工結算階段，這一階段的重點是合理確定工程造價。根據計價文件、合同、竣工結算資料審核竣工結算。竣工結算的審核方式有全面審查法、對比審查法、篩選審查法等。 （4）基礎服務設施及配套工程成本，主要包括供電工程、供水工程、燃氣工程、太陽能、數字電視入網初裝、通訊工程、門禁及可視對講等。供電工程有些地區是由供電部門按統一的收費標準 《昆明市新建住宅項目供電設施工程費標準》）收費。供電工程的范圍是從市政電網到住戶集中電表箱，包括設計和施工均由供電部門完成。其成本控制只需根據房屋類型、用電容量、收費標準、建筑面積等套用計算。供水工程的范圍是從市政供水管網到用戶水表，由城市自來水公司統一設計施工。其成本控制類似于建筑安裝工程。燃氣工程的范圍是從市政燃氣管網到用戶燃氣表，由城市燃氣公司統一設計施工。其成本控制類似于建筑安裝工程，一般合同價為每戶包干單價。太陽能是專項工程，由專業的太陽能公司設計施工，一般有分散式供熱和集中式供熱兩種形式。其成本控制類似于建筑安裝工程。數字電視入網初裝費一般由地區有關部門制定收費標準，按收費標準核算成本。門禁及可視對講系統雖然列為房屋的配套設施，但實際上屬于樓宇智能化系統，其成本控制可以納入建筑安裝工程統一管理。 （5）檢測、咨詢服務、策劃營銷、財務費、稅費、綜合管理費及其它接成本，檢測及咨詢服務包括樁基檢測、工程實體檢測、防雷檢測、沉降觀測、室內環境監測、消防安全檢測、地下管線測繪、竣工面積測繪、房屋面積測繪、竣工檔案及聲像資料、造價咨詢、施工監理、招標代理費等，其成本控制主要根據相關收費標準并結合市場行情進行招標或競爭性談判。策劃營銷成本，包括市場調研、方案策劃、廣告投放、銷售等，其成本控制可采用直接合同談判，也可以將廣告策劃營銷工作全部委托給專業公司來做，通過打包招標方式來控制成本。財務成本，包括融資成本和貸款利息等，融資成本與融資方式有關，成本的控制措施主要是資金投入時間的控制。可以結合項目開發的時標網絡計劃和資金時間價值來確定資金投放時點，從而節約財務成本。銷售環節稅費，主要包括土地使用稅、土地增值稅、營業稅及附加、印花稅等，這些稅費成本須嚴格按照國家稅法繳納。綜合管理費及其它成本，主要包括開發商日常運營所需費用、人工工資、辦公設施及辦公用品等。其成本控制主要是管理和合理利用人力資源。 結束語： 房地產項目開發具有涉及面廣、開發周期長、投資額大、風險較高、技術含量較高、受國家政策調控等特征，因此，房地產項目開發成本控制與測算需結合這些特征，進行合理測算和有效控制。
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